【仇和时代遗产：昆明写字楼市场走到剃刀边缘】

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“脱化情况不佳，从开盘到现在，大致卖20%”昆明的城市综合体开发公司的管理者告诉中房报记者:“现在昆明办公楼整体都是这样，包括万达广场都卖得不好。”

该管理者口中的万达广场位于昆明西山区广福路，是昆明商业综合体的标杆项目，根据凯尔利昆明机构提供的数据，截至去年5月13日，西山万达广场办公楼供应面积为28.3293万平方米，成交面积为

西山万达广场写字楼这样的销售情况在新供给写字楼里已经不错了。 在凯尔利昆明机构提供的相同数据中，保利中心的蜕化率仅为14.4%，同德昆明广场的蜕化率为10.81%，欣都龙城的蜕化率最悲惨，约为10万平方米的办公楼面积，蜕化率仅为7.6%。

销售惨淡源于昆明近两年井喷的办公楼供应量。

中原地产昆明机构提供的数据显示，昆明商务市场(包括商住公寓)年实际供应量为182万平方米，年供应263.43万平方米。 每年的供应量远远多于成交量。

潜在供应量更大。 根据不同机构的统计，昆明未来几年的办公楼供应将在1000万~2600万平方米之间。 中国房地产报对年昆明主城和呈贡新区建设中和拟建设的办公楼进行了不完全的统计，供应量估计在1000万平方米左右。

由于供给洪峰的冲击，昆明写字楼市场的风雨飘摇，面临着生与死的对决。

这场危机可以追溯到7年前的“明星官员”仇和展开的壮烈的城中村改造运动。

城中村改造的结果是，在229个城中村改造项目中，潜在的办公楼项目约有200个。

仇和运动:彻底改变的城市

年3月24日，前云南省委副书记仇和落马几天后，昆明市停止了为期7年的“仇和式城中村改造”。 措施不严格:未批准的城中村改造项目基本上不批准了。 90%以上改造范围内的权利主体同意可以申报的拆迁资金达到70%以上时开始拆迁。 没有批动的57个项目，如果没有完全成熟的操作方案，基本上不推进，如果由于已经开工的项目方面自己的原因，项目推进出现问题，必须严格执行强制退出机制。

昆明城市更新改造事业所副主任黄捷说，新常态下科学实施城中村改造，不再进行大规模建设。

一个时代结束了。

这个以大解体大楼为指标的“城改时代”始于2008年初，仇和刚从江苏省副省长位上调昆明市委书记一个月，由仇和主导，做出了实施城中村五年重建改造的重大决定。 336个城中村包括在改造范围内，2月27日，3台挖掘机进入侞家湾村，由仇和主导，城中村的改造运动是五华、盘龙、官渡。 效率之高令人瞠目结舌。

“昆明人的工作节奏本来就很慢，官员也一样。 仇的话，节奏全体不同”昆明市政府的一位政府高官对中房报记者说:“从会议到黎明，每个人都把任务推给了我，有时间的节点，追究责任，不完成的话当场被处罚，压力特别大。” 以这样快节奏的工作方法，7年来，昆明成为巨大的工地，到处塔吊林立，高楼、购物中心、道路、立桥、地铁，改变了昆明城市的面貌。

到年3月18日，昆明进入计划改造范围的城中村增加到382个，实际批准了257个城中村的改造，批准了建筑面积9618.19万平方米。

在这个过程中，昆明城中村以每月超过3个的速度消失了。

城中村改造整理了大片土地。 7年来，城中村实际开始了229个改造，产生的房地产项目成为昆明房地产市场的主体供给，市场供给的总建筑面积为7477万平方米，相当于昆明主城区近10年来商品房的建筑面积。

土地吸引各方面军队进入昆明城中村改造的角斗场，其中有本土开发者俊发、云南城投、星耀、银海、江东、官房、昆百大等，外来大开发商恒大、万达、中海、蓝光、绿地香港、雅居乐等，更是仇和实

城中村改造比较有效地利用了主城区的土地，在短时间内井喷的房地产供给对市场造成了重大冲击。

“当时的城中村改造不太负责”云南财经大学房地产投融资研究中心的周大研主任在接受中房报记者采访时表示，“昆明的年房地产销售面积最大为1000万平方米左右。 城中村改造的供给建筑面积接近亿平方米，光靠这个项目库存需要10年以上，总量上非常可怕。 而且，当时提出用5年完成城中村的改造，这严重违反了市场规则。 ”。

“没有商业，没有不动产”

城中村改造的一个结果是几年后的年~年，昆明写字楼市场的井喷。

昆明城中村改造中，当时规定“城中村项目要求高容积率，不可在二环内建造板楼”，而且严格要求住宅和商业配合比，城中村改造相关土地价格高，开发商拿出相当一部分的体量进行商业地产

周大研认为城中村改造的硬性要求是商业配合比违背市场规律，“应该由开发者自己计划，由政府诱惑。 在国际上，根据城市生活人口平均化的商业写字楼达到一定的面积是个问题，昆明已经大大突破了这个范围”。

洪峰有多高？

昆明办公楼的供应“洪峰”有多高，各机构的数据各不相同。

中原地产昆明机构向中房报提供的数据显示，昆明商务市场(包括商住公寓)每年供应182万平方米，成交72.68万平方米，每年供应263.43万平方米，成交56.77万平方米 年第一季度供应约10万平方米，成交约22万平方米。 每年的供应量远远超过成交量。

瑞昆明机构总经理Gouminfi提供的数据是:年供应量157.3万平方米，成交52.12万平方米，供求比为3.01的年供应量219.1万平方米，成交94.98万平方米，供求比2.22。

“这个供应量数据已经取得预售证，正在建设的项目的潜在供应量没有计算出来，现在的供应量过剩了，将来可能会变得更过剩”芶敏菲对中房报记者说。

根据不同机构的统计，未来几年昆明市场的潜在供应量在1000万平方米到2600万平方米之间。 中国房地产报总结了年昆明主城和呈贡新区的楼盘，进行了不完全的统计，昆明正在建设或计划包括办公楼业态在内的项目。 昆明的所有综合体都有写字楼，另一个项目是纯粹的商业写字楼。 95个项目中，有写字楼体量指标参数的有25座大楼，其体量达到450万平方米，其余项目因没有具体体量而不包括在统计中，但量不多，如润城计划40座写字楼。 合计，昆明主城和呈贡新区办公楼的潜在供应量估计在1000万平方米左右。 另外昆明市住建委5月份的数据显示，2008年以来，城中村改造批准的项目地上建筑面积为9618.19万平方米，按照10%~15%的面积计划计算为办公楼，昆明整体潜在的办公楼市场供应

周大研也估计昆明的办公楼供应近两年在1000万平方米以上:“从大口径(包括计划/规则/建设)来说，不在1000万平方米以上，光说规则，就有500万~600万平方米。 拿到预售许可证的人也没有300万平方米以上。 ”。

潜在供应量的统计数字不同是因为建设项目建设和供应形成的期限不定，但总体上，接受中房报采访的开发者和机构、专家认为昆明现在进入了办公楼供应“意想不到”的洪峰时期。

"我最担心的是办公楼. "

对于井喷的供给，写字楼的诉求也很软件，开发者在打造市场时感到无力。

某商业综合体的开发者对中房报记者说:“写字楼到处都是，完全没有北上广这样的商业区概念，分散在各个角落，供应量非常大。 昆明的经济和产业又跟不上，别说世界500强，国内500强没几个人去昆明。 中小企业申诉的很少。 我们对办公大楼的销售不太抱希望，作为一套，先卖住宅。 ”。

Gouminfi分解了，昆明写字楼市场的诉求主要来自本土大中型国企、金融机构和房地产企业。 另外，另一个主体是本土的中小创业企业、媒体、公关企业、互联网企业等，来自世界500家公司和国内500家公司的诉求不大。

Gouminfi说:“云南省的大企业大多是国企，如云南白药和云南省的烟草公司，但越来越多的公司正在建设大规模的园区，因此大面积写字楼的诉求不太高。 另外，昆明的房地产企业数量很多，占很大的诉求。 另外，也向金融机构、媒体机构、互联网企业提出了部分诉讼。 工业公司指控占比不高。 投资型的诉求也很低”。

今年以来，云南计划被国家引进“一带一路”战术，成为中国向东南亚、南亚开放的中心，连接昆明和东南亚的泛亚铁路也在建设中，昆明未来的商业前景很普遍。 难怪这应该使昆明写字楼市场受益，但当地行业的人对此并不乐观。

昆明中原房地产经纪有限企业资源中心社长李瑞雪对中房报说，“一带一路的政策是一项漫长的战术。 从长期的立场出发对写字楼市场的控诉逐渐增加，但没有世博会那样井喷式的爆炸。 这一带不仅是云南省的一个地方，几乎复盖了国土面积的一半，对整个昆明写字楼市场的影响不太容易。 ”。 在这种情况下，接受采访的昆明开发者大多表示，销售方面最不担心的是住宅，其次是商业，最担心的是办公楼。 办公楼对每个公司来说都是头疼的事。

“由此，万达广场、同德广场等项目的营销活动很多，进行了很多大规模的活动来推进他们的写字楼的高端硬件配套，但实际上从销售率来看并不怎么畅销。 ”。 从销售数据来看，昆明各办公楼的拆迁可以形容为“悲惨”。 克尔瑞昆明机构提供的数据显示，截至去年5月13日，西山万达广场办公楼供应面积为28.3293万平方米，成交面积为8.2543万平方米，蜕化率仅为29.14%。 保利中心的蜕化率仅为14.4%，同德昆明广场的蜕化率为10.81%，欣都龙城约10万平方米的办公楼面积，只卖7553平方米，蜕化率仅为7.6%。

在疲惫的控诉下，昆明写字楼的租赁收益率也处于低位。 克尔瑞昆明机构表示，目前昆明大部分准甲级写字楼租金在60~70元/月之间，按计算，每平方米每天1~2元，与一线城市相差甚远。 其中，现在俊发中心的办公楼租金是昆明最高的，1平方米120~150元/月，万达广场和同德广场的办公楼还没有采用。 其他相对较高的是南亚风情，100~120元/月，东航70~90元，每平方米每天2~3元。

“太可怕了。 周围没有人住。 没有商业补助环境。 建造办公楼的人谁能买？ ”。 周大研对中房报记者说，他在一个项目中看到写字楼的计划是80万平方米，但他说:“很多开发者认为商业销售价格很高，所以还是做综合体。”

面对“劫持”突围的对策

现在已经有很多人了，开发者发牢骚也没用。 幸好政府意识到了这个问题，从今年3月开始制动大规模建设的城中村改造，城中村改造项目几乎不再得到新批准，是缓解市场供给“洪峰”的好消息。

另一方面，从数据来看，今年以来，开发者不打算推迟办公楼的入市节奏。 据克尔瑞昆明机构统计，今年1~4月，昆明办公楼入市供应量仅为7.796万平方米，与去年每年超过200万平方米的供应洪峰相比，微不足道，4月份昆明市场整体新办公楼入市供应量为0。 这证明开发者也积极应对，通过改变写字楼的入市节奏来缓解销售压力。

另外，开发者能做的是通过产品优化和服务提高来发掘市场潜力。

“还是要发掘潜在的诉求。 例如，在诉讼方面从租赁购买，对办公室环境有改善诉讼的是投资者。 ”。 李瑞雪说。

云南城投昆明地有限企业总经理苏利强也同意这样的观点，他在接受中房报记者的采访时表示:“昆明年和年发售的写字楼商业用房面积还很大。 对市场来说写字楼的选择也确定了，地理位置比较好，项目质量好，资源整合比较好的商业写字楼的销售持续良好。 但是我确信没有优势，盲目开发，市场研究不完全的项目没有独特的特征，市场前景和销售不太好。 ”。

提高产品的附加值，通过嵌入绿色低碳、智能办公室等产品来提高产品的价值是吸引顾客的好方法。 正如负责昆明地区的绿地香港集团助理总裁许文珑所说，“在现在办公室产品供应量大的情况下，同质化变得明显，如何强调我们的亮点推进绿地的迅速发展，必须从产品以外的附加值和扩张中复制。 从智能办公室来说，中国公司的快速发展方向是多元化、多体系化、全国化甚至全球化办公室。 公司最渴望的是移动化办公室、互联网办公室。 我们的目的是让所有者可以共享这些资源，从而使他们的办公室更经济高效。 这是我们本来的目的，我相信这个系统在全国的办公室系统中比较领先。 我们在全国有87个智能办公系统。 我们在将来的实际运营中，联系到每个上传所有者的控诉。 ”。

苏利强主张，与产业融合，利用wework等创新模式是比较昆明中小创业企业的非常好的战略:“写字楼考验了我们房地产领域的操作能力，在消化模式中，方法和做法还很多，不仅是销售， 例如，与金融产业、物流产业合作，例如使用wework模型进行创新，因此体现了多渠道、多产业、创新，整合+创新可以消化高库存。 单一模式现在不再通用，预计单一销售和租赁模式将受到很大影响。 ”。