【温州房价连跌30个月背后：政府加量推地】

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杭州楼市马年第一下降——“德信北海公园”降价3000元/平方米，引起了一次楼市拐点是否到来的争论。

距离杭州300公里的温州是国内最敏锐的楼市炒房“温州炒房团”的大本营，刚经历房价数据的第30个月与去年同期相比连续下跌。

杭州的“马年第一下降”和温州的“30月连续下降”最近成为两会记者关注的焦点，杭州和温州两市长在很多场合都被问及房价。 全国政治协商会议委员、住建部副部长齐骏也在两会上表示，杭州楼盘打折是事实，今年要求商社相关部门限制高库存城市住宅用地的规模。

主管部门的“限制”起因于两地降价背后的政府依然在增加量的反差。 “温州大厦市还在价格下行通道，但下跌幅度放缓。 ”。 温州一位知名房地产研究者对早报记者说，温州楼市大幅且连续降价的理由是，2006年到全年的房价迅速上涨，当时的土地供应减少了。 但是，年后土地供应量连续几年井喷，温州民营经济整体不好，房价持续下降。 “杭州楼市的情况与温州相似，商品房库存急剧增加，增加，并存。 ”。

温州房价“30月连续下跌”

从1998年到2001年，温州市区商品房销售平均价格从每平方米2000元上升到近7000元，从2006年到2001年，平均价格从8045元上升到33289元。

年8月是温州大厦市由上升转向下跌的分水岭，一部分嗅觉敏锐的温州人开始出售不动产。 根据国家统计局70个大中城市住宅销售价格的统计数据，从年8月到今年1月，温州是唯一的住宅销售价格比去年同期下降的城市，现在连续30个月下跌。 国家统计局公布的数据显示，6个城市环比下跌，温州下跌1.5%，其他下跌幅度为0.1%，哈尔滨下跌0.1%，包头下跌0.1%，济宁下跌0.1%，韶关下跌0.2%。

根据公开统计数据，年温州商社的平均价格为33289元/平方米的历史较高，年下降到22644元/平方米，减少到32%。 年1月，温州商社平均价格为19374元/平方米。

最近，早报记者在温州发现，瓯江边原78万元一平方米的豪宅基本被腰斩，售价下降到35万- 45万元/平方米。 很多中介反映二手房比去年大幅度下降，普通住宅价格下降了4成左右，豪宅下降了近6成。

“温州大厦市还在下行区间，下跌可能还会持续一年多。 我个人认为温州市区的平均价格是1.5万元/平方米是合理的。 这与温州现在的人均收入状况、城市地位等因素比较一致。 ”。 温州一位房地产研究员说。

“放弃”司法拍卖的成交率不到5%

温州房价持续下跌后，后遗症开始逐渐出现，其中最明显的是“放弃”的发生。

年6月，一家媒体报道:“温州出现15000所房屋停止供应的现象，许多人选择放弃，初步估计银行被动成为温州房东。” 这个结论引起了温州政府的高度重视，温州银监察局随后表示，截至去年7月底，对辖区内42家银领域金融机构的调查结果显示，“供应停止”，即“废弃”现象确实存在，但可以控制数量。 银行贷款只供应580例不动产，表示处于不良贷款状态的房屋有2584套。 其中“抵押+保证”贷款风险最明显，397例，净抵押贷款出现“放弃”183例。

“放弃”的出现，使本来在高位运行的温州金融机构的不良贷款率在雪上加霜。 据浙江省银监局统计，截止到年末，浙江省金融机构的不良率为1.84%，比上年初上升了0.25个百分点。 温州仍然是浙江乃至全国金融机构不良率最高的区域。 到去年年末，温州的不良率为4.41%，比去年年初上升了0.66个百分点。 温州不良率高的企业的另一个结果是新贷款大幅减少。 即使地方政府推送，温州银行体系年发行和当年年初的预期依然大幅缩小。

房价持续下跌，影响了温州的实体经济。 温州市长陈金彪在今年两会期间接受媒体采访时表示，温州中小企业与房地产有关，部分购买大楼，部分投资房地产。 房地产市场缩小后，影响公司抵押物的市值，银行缩小这些公司的信用规模。 现在温州投资房地产的资金比全国其他地方高，大1000多亿元，温州年度银行信用融资7000多亿元，对实体经济有影响力。

温州的“放弃”现象可能还在恶化。 温州市中级人民法院表示，去年温州司法拍卖房产918处，交易额46.96亿元，其中52%是金融债权抵押房产，不良资产达120亿元。 今年这个数据也将上升，预计2000家房地产将进入司法拍卖计划。 从去年温州司法拍卖的情况来看，拍卖不动产的平均投标额超过300万元，多个有意拍卖人退缩，年司法拍卖的成功率不到5%。

“司法拍卖室具备无限制购买、无佣金、低价等因素，因此在温州大厦市上升期一直是房客眼中的香味盛宴。 在司法拍卖中，即使不一次重复支付全额，也有很多人争吵，价格上涨。 但是，现在司法拍卖的不动产大多是中高级不动产，单价很高，但现在买家以刚需为主，投资买家很少。 因为这个司法拍卖支付全额的要求压倒了大部分刚需购买者。 ”。 温州一位房地产研究员说。

今年3月初，温州中院和市住建委，还有3家银行签署了司法房地产拍卖合作纪要，规定今后司法拍卖房地产不仅可以办理银行贷款，而且不需要保证。 温州中院副院长林跃说，司法拍卖房地产产权和抵押权的预先登记制度比较有效地解决了司法拍卖不重复支付的课题，提高了拍卖成交率，也提高了温州金融机构不良债权司法处分的效率。

温州房价的大幅下跌，也影响了私人资本的方向。 从2009年开始，中央银行温州中心分行每季度对存款人进行了“最合算的投资方法”问卷调查。 调查显示，“房地产投资”一直居首位，“民间贷款”长期居第二位。 现在温州似乎一直活跃度高的民间资本有点安分。 温州市全体居民储蓄存款馀额为3342.26亿元，到年底上升到4002.43亿元。

反推土地混乱

“我认为温州房价的大幅下跌与政府近年来急速推进有关。 土地供应量激增，新商品房供应量远远大于诉求，库存室急剧增加。 ”。 温州一位知名房地产研究者表示，年前温州楼市对土地供应一直“饥渴”，政府每年推不到600亩。 从年开始，土地供应量井喷，年土地出让首次突破1000亩，达到1060亩。 到3000年，土地供应量达到了3000亩。 年供应的土地以商品房的形式供应给楼市至少是一年，这与温州房价下降的时刻一致。

温州市共推土3000多亩，卖地收入200多亿元。 其中仅住宅区就有28件，1509亩，年总耕地31件，超过1000亩以上的数据。 温州市区新建200万平方米以上的商品房，当年成交117.29万平方米，10288套。 截至2009年12月底，温州市区新商品住宅库存109.8万平方米，8299套，库存量创新高。 年该市商品房库存83.67万平方米，年45.06万平方米，楼市最疯狂年9.74万平方米。

年温州大厦市持续下跌，储藏室创新高，政府依然在增加土地供应量。 以往温州土地市场发生的最大变化是购买地的主角从当地住宅企业变成了外来住宅企业。 根据公司购买地总额，新湖中宝株式会社( sh.600208 )为36.9308亿元，成交547.75亩，成为年温州的购买地王。 其次是万科，成交28.2亿元，面积149.44亩。 温州本土住宅企业老板中梁，成交金额22.4076亿元，面积194.77亩，居第三位。

年春节后房企在温州购买土地的热情依然在持续。 2月18日，温州德信生态园置业有限企业以6.96亿元竞争瓯海区总建设用地22920.77平方米土地，楼价10122元/平方米，这一地块是温州市区春节的第一拍。

同一天，德信房地产在杭州的举动确实受到外部的关注。 德信房地产对外确定了位于杭州城北的“北海公园”项目，剩余所有房源一口价格为15800元/平方米，这比以前的售价下降了3000元/平方米。

杭州马年大厦市的“第一下降”就像向杭州乃至全国大厦市投放重磅炸弹，大楼市的拐点论，甚至崩溃论层出不穷。 在争论是否跟进楼盘降价时，在杭州同一板块天鸿香榭丽舍率先“应战”——将销售平均价格从17000元/平方米附近调整为13800元/平方米，其广告为“6000元/平方米”

去年年底以来，杭州楼市交易疲软，新楼盘价格不断打破板块“底线”，市区商品房库存不断刷新记录，到今年1月底超过11万套，其中住宅库存超过76689套，北、上、广、广 但是，相比之下，今年2个月前的杭州市区(包括主城区、馀杭区及萧山区)总共成交了57个地块，总交易额为431.76亿元，是去年同期的3倍。 另外，杭州市区的供给地总量和宅基地面积都超过了去年的计划，比过去5年的年平均实际供给量多。 年杭州市区土地出让金收入1326.9亿元，创历史新高。

杭州“马年第一降”和温州“30月连落”带动了中国楼市的敏感神经，在今年两会上，杭州市长张鸿铭和温州市长陈金彪全国人大代表多次被媒体记者问及房价问题。

杭州市长张鸿铭对媒体记者说，到目前为止杭州已经降价了这两座大楼，另一座大楼离开了少量的特价房间等，引起了市场的推测。 有些人认为这是房地产崩溃的前兆。 他认为杭州的房地产没有崩溃倾向，没有大幅度下跌的可能性，上涨的可能性也很小。 市场上出现的少量价格变化正是市场竞争充分出现。

温州市长陈金彪被媒体报道为温州大厦市的“正名”:温州房地产的“腰斩”。 有点高端，个别楼盘确实房价大幅下降，但普通户型下降幅度为31%，这样下降是回归理智，挤出泡沫。

杭州和温州大厦市的现状也引起了相关部委负责人的重视。 全国政协委员、住建部副部长齐骏在两会小组的讨论中表示，关于商品房高库存城市，今年将限制那些住宅用地的规模，调整结构，消化库存。

早报记者注意到，3月以来杭州和温州没有举行土地拍卖，拍摄地点也没有确定。