【捣腾中新地产被指转移高质量资产 郦松校独守淇澳岛项目】

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热楼市没能拯救中新地产地( hkg:0563 )。 2009年初，由于债务危机，中新房地产成为濒临破产的房地产上市企业，而去年下半年疯狂的楼市没能拯救这个水深火热的企业，中新房地产最终成为中国国内房地产史上第一家被出售的上市企业。

其高速扩张，又急速坠落，掌门人断臂而活，转移高品质资产要求东山再起的细节又与当时的顺驰相似。 孙宏斌的悲情故事在英松学校再次上演，这也为迅速发展的房地产公司提供了警醒的例子。

银行催债中的新流动资金耗尽

一年后，中新地产的所有问题都掩盖不了，终于在接近年春的时候爆发了。

1月19日，根据上实控股和中新地产共同发表的公告，以总额约27.46亿港元的现金有条件收购中新地产5亿股的旧股，购买了6.84亿股新股。 交易完成后，上实控股公司拥有中新不动产扩大股东资本后，拥有约45%的股权，成为单一最大股东。 据此，上实控股的土地储备增加了2.7倍，成为内地前20名的开发商，但中新房地产最终成为中国内地房地产史上第一家出售的上市企业。

不可思议的是，2009年房地产销售的爆发，使很多房地产公司复活了，但中新房地产为什么没有得到支撑？

中新地产市场部社长陈宁对《华夏时报》记者说，“2009年全年销售和销售项目收入80多亿，销售业绩超过往年水平。 但是，由于企业股票市场长期停止，银行用于催促企业借款，销售利润返还银行。 ”。

根据房地产公布的2009年5月1日至2009年10月31日中期报告，经营业务现金为7.41亿港元，投资活动(即销售项目)产生净现金16.45亿港元，但偿还等融资活动为现金22.43亿港元 企业赚的净现金只有1.43亿港元。 其银行贷款总额尚达16.95亿元，其中要求一年内偿还的银行贷款为7.45亿港元。

实际上，为了筹集资金，2009年6月至8月期间，中新房地产连续出售了5个项目企业的所有权，最后两笔交易被中新房地产董事长刘义证实流产了，最初成交的交易以损失2亿元出售。

这次出售企业的所有权，据中新地产公告，有利于企业的再品牌化。

中信证券地产金融分解师丁勇对《华夏时报》记者表示，如果长时间停止，银行将失去对公司的信任，无法向公司贷款，如果能取回卡，企业将在正常经营中运营，银行也将更放心地融资。

导火线，孤岛项目

中新地产作为大规模上市企业，自2008年金融危机以来陷入债务危机，在行业内的分解中，这被认为是由于土地迅速扩张，但无法为之后的迅速发展合理地配置资金。

成立于1999年的中新地产地于2003年在香港联合所主板上市，真正的优胜者的眼睛始于2007年土地市场上疯狂的扩大。 根据公开资料，2006年4月，中新的土地储备只有300万平方米，但2008年达到1500万平方米，位居领域首位。

2007~2007两年间，中新地产地也通过两次海外融资获得44.6亿港元购买土地，2007年9月，中新地产地从另一位开发商那里以31亿元获得珠海淇豪岛项目，成为中新地产债务危机的导火索。

资料显示，这个项目的土地面积为222万平方米，但只有20%可用于房地产开发，容积率为2.0。

“这相当于建设城市，首先在基础设施上投入大量的资金，对没有足够资金背景的开发者来说是一个巨大的考验。 ”。 开发者对记者说。

现在，孤岛项目已经清算地租，获得土地采购权转让合同，但还没有得到计划许可证和施工许可证。

对于这样的投入31亿真金白银的项目，退出也不那么容易。 但是，继续投资，中新地产地没有足够的现金流来支撑这个项目的迅速发展。

在金融危机中，公司的现金流非常宝贵，占有31亿元的现金流，但项目利润要大得多。 这是去年5月新面临11亿港元的可转换债务危机，冒着中新房地产的生命危险。

开发者:英转移高质量资产

现在45岁的中新地产创立者英松学校在建设部和物资部等机构工作，行动低，很少出现在公开场合。 1996年出海到2008年努力，积累的个人财富已经位居当时福布斯中国富豪榜的第73位。

浙江商“低调”、“敢于闯进”的优势，在英松学校这一浙江省诸及县民中很明显。 在包围战略地的战争中，英松学校似乎是一个非常理想的颜色珠海澳岛项目，但在债券危机时期，没有抛弃这个项目。

2009年8月24日，根据中新地产公告，英松学校辞去董事局主席职务，当时的业界推测这是退出中新地产的铺路。 之后11月，英松学校在财团君图国际上出售了其支配下的启帆集团( 00646.hk )的6亿股股票，持有股份量从约68.81%下降到约15.07%，拱门转让了控制权，金额达到9000万元。 邖松学校似乎正在缩短战线，为做好淇豪岛项目做准备。

根据1月19日上实控股和中新地产发布的联合公告，中新地产前会长英松学校通过旗下的全资企业turbowise，以25亿港元的价格赎回中新地产淇豪岛项目的全部权益，中新地产约为这个项目的15

郧松学校的支付方式也很特别，25亿港元的项目货款第一年支付1亿港元，剩下的24亿港元可以分3年支付。 购买澳岛项目的首付金额接近启帆企业的股票出售收入。

根据中新地产发布的利润警告公告，澳岛项目账面价值约为43.8亿港元，截至2009年12月31日市值仅为22.5亿元，该项目减值损失约为20亿港元，由中新地产2009年度综合财务报告确认

一位开发者对记者说，减少项目损失后销售，显然是因为英松学校转移了高质量资产，把损失留给了中新房地产。 25亿港元的价格比以前的中新地产31亿元的价格低，而且这个项目的英松学校很熟悉，操作也很简单。

而且这个开发者不知道的是，在现在这样疯狂的土地市场上，一片土地减分了20亿，几乎不可能，现在没有那么严重的赤字。 这里面可能有猫。 这块地可能有很多钱，但我不想花那么多钱买。 双方谈判的结果是，英剥离了这笔资产。

除了性格傲慢的色彩，英松学校的命运与顺驰的孙宏斌相似:高负债扩张，资金链紧张，断臂求生无望。 经营多年的公司，最后只能转移高质量资产谋求复活。 房地产领域的另一个顺驰倒下了，民营住宅企业过激的高负债扩张战略，接下来会是谁？