“无锡写字楼库存之灾 一场拯救战无可不使”

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中房新闻记者李燕星/摄

中房报记者李燕星江苏报道

328米江阴空中华西村，301米无锡茂业世界金融中心，258米无锡润华国际大厦，248米无锡红豆国际广场，240.8米宜兴东开封大楼-宜兴凯宾滑雪，209米无锡三阳银辉30 突然，在10月末晚秋的馀温下荒凉了。

20世纪50年代，无锡市政府邀请波兰和苏联专家对无锡城市进行了总体规划，根据无锡太湖、涪湖山水的最佳组合特征，提出了建设东方日内瓦的设想。 半个世纪过去了。 在年1月20日国家统计局公布的“年中国城市gdp排行榜”中，无锡名列第14位，gdp同比增长7.5%，为9157亿元，人口651万人。

环境和经济的双重追求使这个城市经历了不容易的变革，这种分裂也深刻地镌刻在房地产市场快速发展的轨迹上。

2006年，无锡市政府发表了《关于加快市政府无锡市区工业布局调整工作的意见》(以下简称《工业布局意见》)，在向外部转移调整中提出了污染、高消费、大运输量的工业公司，高技术含量、高附加值和劳动密集型的 2007年太湖蓝藻事件为这一外迁的必要性加深了笔墨。

但不可忽视的是，无锡自古以来就被称为“我国民族工业和乡镇工业的摇篮”，即使到了年，无锡第一、二、三产业的比重也全部达到1.5:47.2:51.3，工业比例起着重要作用。 这意味着转移会带来经济损伤和人口流失，这两个因素对房地产市场的迅速发展很重要。

无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵表示，到1992年为止是无锡房地产市场的萌芽期，政府部署了回城人员，当时住宅企业数量在10家左右。 从1992年到1998年为始期，政府进行了旧市街改造、低地改造和道路建设。 1998~2002年是快速启动期，市场化程度越来越高2002~2008年，万科、融创等企业品牌住宅企业相继进入，提高了无锡的住宅质量和开发水平。 从2009年到2009年是市场限制期间，其中年限制最严格，那时也就是商业地产开始繁荣迅速发展，办公楼也林立。

“住宅市场受到限制，政府需要通过迅速发展商业地产来拉动经济，增加收入。 ”。 这是无锡很多房地产商的共识。 “但是，2008年前后工厂的转移大大减少了市场的诉求。 更何况，这些工厂对写字楼写字楼的诉求本来就有限。 ”。

写字楼的命名透露了另一条消息:走出工业时代，这个城市正在努力转型商业金融。 能证明这一点的另一个现象是各大写字楼的租赁顾客以证券、保险等金融公司为中心。

无锡某大型商业地产开发公司的许国副社长(化名)对中国房地产新闻记者说:“无锡工业基础比较好，几年前想转换，很多工业公司被转移了，城市从工业化向商业化、金融化转换，在这样的指导思想中， 无锡只有3000多平方公里，地区布局与北京、上海大城市的划分不同，写字楼布局互相交错。 ”。

沈洵分解:“商业地产过剩的原因，在主观水平上，一是自己的商业规模设定不合适，顾客定位和商业环境不一致，租金价格上涨有点吓唬商家。 在客观层面上，电商的兴起对百货公司的冲击很大，周边综合体分流，商业地产饱和，各地开花，近年来地铁等基础设施建设开工，也影响了商业项目。

两线受压:收益率低，竞争激烈

交错布局、各区分布不均是导致无锡写字楼供需平衡的另一重要原因。

无锡房地产业协会数据显示，目前无锡商业房地产库存757.5万平方米，库存覆盖数81109套，脱化周期111.9个月，有近50个商业综合体。 低出租率和高出租率现象并不特别乐观。

据中国房地产新闻记者的采访，在项目层面，国金中心、大东方( 600327，股票吧)百货公司、润华国际的空配置率很高。 在区域一级，分布着新区科技创业园、产业创业园、太湖新城金融一街、惠山区城铁国际商务区等多栋办公楼，越是快速发展速度慢的地区难度越高。

许国说:“商业事务有两种，分别是开发者所有和所有者所有，即租赁和销售，销售实际上向投资者转移了压力。 梁溪区、滨湖区由于限制条件多，销售比例低，惠山区脱化难度高，销售比例更高。 ”。

沈洵说，“近年来无锡地区板块整体好转，商圈不断重建升级，如老城中心的恒隆广场，各地区商圈强烈崛起，如太湖新城板块海岸城等，但也有不平衡状态，购物 ”。

现在无锡写字楼的日平均价格从1元/平方米到3元/平方米不等，月平均物业费也从12元/平方米到26元/平方米不等。 低价房地产分布在政府主导开发的比较偏僻的产业园区，高价房地产分布在核心城区。

陆梦晴对中国房地产报记者说:“现在，国金中心的租金率约为50%，附近写字楼的租金率也几乎为50%，与此相对，国金中心的质量和视野比较好，价格也有点高，日平均价格为2.1元~3元/平方米，楼层。 ”。

但据知情人士透露，“相邻国金中心的茂业中心每月租金在70元/平方米左右，入住率在65%左右，国金中心只有45元/平方米，入住率在30%以上。 九龙仓的企业品牌管理很好，这种差异正好反映出供给大于需求激烈的市场竞争。 ”。 另外，接近平安保险的人说:“国金中心的租金没有上涨是因为开业后受到了周边写字楼低价销售的冲击。”

国金中心和茂业中心都位于无锡市区的核心梁溪区，商人云集，车马龙，但这个价格的暗战不仅仅是梁溪区。 无锡湖区太湖新城的金融一街上，9栋写字楼的屋顶上挂着“平安”、“交通银行( 601328，股票吧)”、“华夏银行”等招牌，与梁溪区不同，这里的写字楼由政府主导，引进多个当地公司建造大楼

房地产投资集团开发的润华国际，大楼高258米，由于竣工后多年的限制，曾经被当地人称为“烂尾楼”，现在政府为此寻找托盘。 位于老城区的茂业中心办公楼也需要通过无锡地区的其他房地产项目补充平衡。

无锡某住宅企业常务副社长林平(化名)对中国房地产新闻记者说:“另一方面，写字楼的投入收益周期长，35年都不能收款，只能依靠贷款。 这样的资金压力迫使一些开发商抢占房地产，但这样带来的新问题是有些销售时房地产基金不能进入。 另外，政府的干预措施也起到了一定的作用，无锡市场租用写字楼最多的是保险等金融领域，但无锡多年前建立了太湖新城，通过部分优惠政策吸引了许多银行等金融机构，不利于市场的公平竞争。 ”。

税后积分竞争:同城异命

中国房地产新闻记者作为租户企业的广告主访问了国金中心、太湖新城等许多办公楼，结果在市场竞争加剧、供求不平衡的现状下，无锡市不同地区的不同落地细则给写字楼的公平市场环境带来了影响，

陆梦晴说:“我们租的公司不能享受政府的补助金和减免政策，政府自己的商业设施具体不详，但我们可以帮助顾客介绍政府的人员。 ”。

平安富中心招商租赁部主任王雪(化名)压低声音告诉记者。 “在我们这栋楼里，政府的优惠政策首先比较了持有营业执照的金融企业。 但是，如果你们一年能交几百万元的税，我们可以介绍政府人员，同时和政府方面谈判。 纳税越多，就越贵。 ”。

2002年2月27日，无锡发布了《市政府关于印发无锡市现代产业快速发展资金管理办法的通知》，支持了现代产业的快速发展，但对梁溪区的国金中心和滨湖区金融一街的平安财富中心大楼来说，并非如此，尤其是

许国对中国房地产报记者说:“金融保险是无锡写字楼的上传头，对于这种领域的支持，没有梁溪区，财政包容的区域有优惠政策。 产业支援政策、产业支援资金、奖励资金等政策已经确定，税收的返还点比较模糊，这需要根据公司的税种、持续纳税时间进行判定。 但是，各地区比较写字楼的不同政策其实是不公平的，比如太湖新城招聘的优惠政策，有很长的租赁自由，对梁溪区市场有影响力。 ”。

最明显的影响是没有优惠政策的地区的租赁率会变高。 从梁溪区某写字楼租的办公文化用品企业，年营业收入从800万元到900万元，在梁溪区租了好几年，该公司的类型也不享受产业支援政策，但滨湖区的“不租1年，连续纳税3年就可以还税”的优惠 “我们公司关心这笔钱”当然，近年来金融监管变严也是部分互联网企业倒闭、租赁率上升的原因之一。

对租赁公司来说，与偏远的办公楼相比，滨湖区这样的经济发展迅速，组合比较完整的区域更有魅力，可以节约人力的价格和交通价格。 另一方面，与梁溪区这样没有优惠政策的公司相比，滨湖区的“不租1年，税后的返回点”几乎完胜。

北京市中协议律师事务所的贾瑞果律师告诉中国房地产新闻记者:“税后的掉头通常是政府招商文件的相关内容，或者用其他方法回来，虽然不符合规则，但形式上很少检测到。”

即使有这样的优惠，滨湖区办公楼的生存状况也不乐观。 知情人士计算了数学题。 太湖新城是政府创办公司建设的，办公楼建筑面积大多在7万平方米到10万平方米，原来某文化公司在市中心工作的面积只有6000平方米，办公楼建成后，在3万平方米，

对于上述相关问题，中国房地产报记者联系无锡市政府方面，推进部人员以“有必要与房屋局负责人商量”为理由，在截止日期前没有给出确定答复。

三年内是否会更新

无锡善于分解任务，来自太湖新城的分解式建设和不同地区的分解式政策。 但是，“打老鼠”式的管理不是长期的计划，对无锡写字楼市场来说，也缺乏长期的机制。

根据中国指数研究院的数据，今年3月、4月和6月，无锡办公室用地出让面积分别为9370平方米、2248平方米、15.41万平方米，持续上升的状态下，地块数量分别为2、1、8，成交

林平说。 “另一方面，无锡几年前土地太多，现在也在转让。 实际上盖建筑物是提高税收的好方法，他们喜欢盖房子，中间有利益问题。 我认为现在的商业地产必须先从源头开始，不让位商业事务类的土地，有必要加大政策支援力度。 ”。

许国说:“从去年到今年的商务办公区域转让变少，即使有面积也不大。 作为开发者，我们想确立相对公平的支持政策、产业支持政策。 希望政府有意识地在不同地区建设不同的商业综合体，形成差异化。 结果，廉租房的返回方法不利于市场长期快速发展最后希望政府能限制建设，像限购政策一样，应该确定例如3年内不再新建。 ”。

实际上，比较商务办公室的房地产过剩状况，无锡市住宅建设局于去年9月30日发布了《关于发行全装修产品住宅和库存商业办公室用住宅的购买补助的通知》。 其中，对公司或个人从房地产开发公司新购买库存商业、办公室用住宅，属于同一开发项目，一次购买面积在500平方米以上的，本级政府已给予购买者购买合同税的50%补助，本年度支付

但是无锡市的很多房地产商表示效果不太明显。 即使去年无锡住宅价格上涨，个别楼盘也从9000元/平方米上升到现在的2万元/平方米，办公楼市场没有分红。 根据从事商业地产业10多年的许国回忆，2008年到无锡市的商业地产发展迅速，价格也呈曲线上升，但此后一直持平或下降。

对此沈洵表示，“首先必须合理规划布局，控制商业地产的重复建设，如果不提前规划，很多商业项目将面临取消和变性的命运。 其次在土地供应中要控制商业用地的供应，实现精确的控制，规划供应地。 而且，为了加大政策支援，这不仅仅是政府的事件，还需要所有的社会团体参加，比如可以和商户进行市场培训等。 可以与租赁并行的方法将部分商业设施适当变更为公寓项目，提供人才住宅，此外，现阶段提倡大众创业、万众创新，以共同事务的方法，在相同空之间完善产业链，实现 ”。

复印来源:微信公共平台中国房地产报