““非典型商铺”方案解读：学区铺教育与商业的“偶遇””

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住宅投资成为瓶颈的商店投资放出曙光

在哪里出了问题？

在年末年初开始的信用贷款扩大中，增加了购房的金融杠杆，住宅市场价格随之持续上涨。 房租收益这两年几乎没有变化，但不动产价值在不断涌入的货币刺激下，出现了巨大的涨幅。 换句话说，在更高的杠杆作用下，住宅类房地产的上涨速度超过了商店类房地产，使人们无视租金带来的稳定收益率，追求快速上涨带来的狂喜。

简单来说，这是“投机”，不是“投资”。

从年初开始，中央意识到住宅市场出现的不合理上升，将“房子是用来居住的，不是用来炒作的”这一系列限制手段适用于房地产市场，下半年关于建立健全租赁市场的一系列政策也被释放，抑制了住宅行业的投机活动 根据国家统计局公布的70个积分城市统计数据，8月份成都新建商品房价比上个月下降0.4%，此前6月和7月份的数据比上个月下降0.2%和0.1%，连续3个月下降。 与房地产市场特别是住宅市场的限制相比产生了明显的效果。

住宅市场开始降温的时候，商店不是也迎来了投资的春天吗？ 是的，但不是全部。

熟悉成都房地产市场的人可能依然记得~年成都商业房地产过剩，商业房地产空的设置率很高。 随着网络市场对零售市场的冲击，商业房地产的“租赁难”成为困扰市场的课题，店铺市场应该如何破局，这一点令人深思。

商业市场的另一个切入点——知识经济

在现在的商业市场中，选择零售业饱和、服务业、餐饮业风险大、收益高、风险小的行业进入店铺市场不是容易的事件，店铺市场的投资门槛也是把多人关在店铺市场之外的原因。

教育市场是合适的切入点，发现这个切入点的投资者不太多。

近年来，“知识经济”已经成为重要的风口，教育产业迅速发展，迅速发展空之间巨大。 根据国务院发布的《国家中长期教育改革和快速发展计划纲要( -年)》，到年，中国基本实现教育现代化，基本形成学习型社会，进入人力资源强国行列。 年，根据国家教育部发布的《全国教育经费统计公报》，当年全国教育经费达38866亿元，同比增长7.57%。 对所有普通人来说，孩子的教育，自己的教育也关系到生活的方方面面。

新需求背后的兆市场逻辑

以罗编辑思维、知乎网、果壳网为代表的知识共享类网站成为了资本市场的宠儿。 各类训练机构如英孚、新东方等地如雨后春笋般出现。 马术、高尔夫等“奢侈技能”成为高端教育的必修课，教育产业的迅速发展是教育“刚需”的具体体现。 一年的研究报告显示，一线城市约5成的家长每年家庭教育支出达到6000元以上，其中29.1%的家长投入万元。 在巨大成长的空之间依然是难以想象的市场。
曾经掀起轩然大波的北京“天价学区通道”

这也体现在房地产上，在~年的房地产牛市出现了风光独一无二的学区室。 在北京、上海等一线城市的房地产市场，学区房价上涨幅度约超过平均上涨幅度的20%，但名校学区防的上涨速度完全无法计算。 成都市场也同样出现了这样的场景。

以位于大源板块天府一街的住宅项目凯德世纪名邸为例，该项目是典型的学区项目，项目周边教育资源极其丰富，丹麦霍森斯幼儿园、丹麦霍森斯小学、川音双祥幼儿园、成都七中高新技术 高新技术产业开发区大源中学等一系列全年龄段公、私立学校均在该项目的辐射范围内，是高新技术南区的稀有项目。

数据显示，目前项目二手房的平均价格在2.2万~2.5万元/㎡区间，远高于大源板块的平均1.8万元/㎡的二手房价格。 典型学区促进项目销售和上升的例子。

想象空之间无限的学区

实际上，教育房地产的投资方法除了学区住宅外，还有一条路——学区商店，教育产业是前述商店投资在想象力空之间的另一个切入点。

与通俗易懂的学区住宅相比，学区商店的投资逻辑多而复杂，我们也同样可以从凯德世纪名邸项目的商业部分开始。

据锐理君介绍，凯德·世纪名邸项目于10月中旬发售社区商店产品，是项目1期a、b区体量约8000㎡的底商，是“非典型”且具有巨大投资潜力的店铺的例子。

根据对项目业主的调查图像，项目业主的65%是地缘性业主，25~45岁的群体约占全体业主的85%，过半数业主有1~2个孩子，孩子的平均年龄约为6岁。 项目业主收入高于地区平均值，平均学历在本科以上，多在高新技术产业开发区天府软件园、大源商务区活动。
成都丹麦霍森斯小学设计效果图(图为成都日报)

这样的业主选择凯德世纪名邸的主要理由之一是丰富的教育资源，从幼儿园到高中，项目周边的公立私立学校可以涵盖全年龄段的教育，家长在这里购买房间是从学龄前到高中的教育资源的采用权

商店+教育=？

那么，在这样学区密集的地区，商业的可能性在哪里呢？

首先，大量稳定高收入的周边居民是潜在的费用力量。
凯德世纪名邸项目的实景图

大源作为成都现在新兴的事务和高质量的居住区，自身具有强大的人口吸附能力，高房价和高去化保证该地区吸引的都是高收入人群，这样的人们费用意愿和费用能力在成都范围内处于上游水平。 涵盖全年龄段的学区保证了这种人住在当地很长时间，勾结着孩子的成长过程。

第二，优质教育需要场面。 在密集的学校周边，处于受教育阶段的很多青少年聚集在一起，这样的费用小组除了重视一般的零售、伙食费以外，还重视教育、训练类的费用。 课程指导、课外教育、兴趣训练、海外指导等很多教育费用都有很大的诉求，这种教育、训练业的状态与校内教育相辅相成，在地区内教育氛围浓厚的前提下，迅速发展空之间极大。 另外，周边学校的孩子家长大部分比学校放学后时间晚，不能及时接送孩子，很多放学后教育机构需要在这个时间差内照顾孩子，负责提供教育。

第三，继续稳定的现金流。 学校与居住区在同一地区内，即使是假期学校无人上学的“淡季”，也保证了周边项目能提供稳定的人流。 另外，教育机构的租赁规模大、租赁长、现金流稳定也为学区的店主提供了稳定的安全投资收益率，这是风险大、现金流不稳定的零售和餐饮业所没有的特征。

“非典型店铺”的处理方案

教育类行业具有这样的特征，但这种行业的选址极其困难，必须位于名校集中、人口集中的市内学区，这种学区本身就是稀有品，符合选址要求的商业房地产更是凤毛麟角。

凯德·世纪名邸具有适应教育行业发展的先天条件——高质量学区和集中人口，这种资源决策项目的商业可以承载大量高端教育资源的布局诉求。

另外，凯德·世纪名邸与教育行业相比也进行了优化设计，2层结构，1层空高6米，2层空高4.5米，远远高于一般社区店铺的3.5~4米空高设计 另外，即使是60~70㎡的面积，购买投资的门槛也不那么高，适合家庭投资。

对比设计和高质量的发表，凯德·世纪名邸上市的学区商店产品受到市场的关注，现在很多有名的教育机构为了谈判租赁而进行，该产品的投资火爆期即将到来。

当然，教育和商店的结合不是可以随便复制的“通配符”，只有与之相应的教育资源、客户群体、具有比较性的产品设计才能制造出这样高投资潜力的产品。 换句话说，这种产品的诞生，实力和运气一样重要。 商店投资市场变暖还没有确定方向的情况下，具有类似资源的住宅企业可以考虑凯德世纪名邸提供的学区敷这个选项。

复制源: wechat公共平台的锐化数据