“瞄准银行审查及风控 央行摸底个体住房贷款”

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本报记者张漫游北京报道

最近，《中国经营报(博客、微博)》的记者独家了解到，中国人民银行对2019年在70个大中城市新发行的个人住房贷款(包括住房公积金贷款)的借款人和商业银行进行了抽样调查。 中央银行方面强调，这次调查与往年相比增加了商业银行贷款审查批准、风险管理等相关情况的调查。

在中央银行方面，这次调查主要是为了加强房地产市场的监测，深入了解居民购房、贷款行为的特点和商业银行的贷款条件、流程等相关情况，正确把握贷款风险状况，为住宅信用政策的研究制定提供依据和参考

“受新冠疫情的影响，整个银领域的贷款质量下降压力增大，作为一项贷款业务中规模较高的住宅贷款必须严格管理风险。 一点借款人通过虚增流水等手段提高收入，外部经济环境变化导致个人收入下降时，贷款到期发生，风险很大。 ”。 看到研究生韩小刚说。

购买费用和购买费用的来源备受关注

最近，中央银行发现正在进行关于2019年度个人住房贷款的抽样调查。 根据要求，接受各调查的机构必须在年9月30日前通过房地产金融监督解体系统输入数据，提交抽样调查报告。

在与主借款人的比较调查中，中央银行询问了调查对象顾客的年收入状况、贷款时银行对顾客要求的个人和家庭收入来源的说明、贷款时顾客提供的住房复盖数的说明资料、这次首付的来源、通过这次贷款购买的住宅的用途等。

记者观察到，此前杭州市房地产稳定健康快速发展指导小组办公室发布的《进一步促进房地产市场稳定健康快速发展的通知》也提出严格执行收入认定标准和月供给收入比要求，正确确定借款人的真正收入。 严格审查购房首付资金来源等要求。

中国银行研究院博士后李义举指出，年上半年房地产市场持续回暖，部分违规资金流入房地产领域。 “受疫情影响，上半年宏观政策形成了比较宽松、宽松的信用环境。 由于对未来经济快速发展的不明确期望，一些生产型公司将低价融合的资金违规用于房地产投资，引爆了一些城市商品房的交易。 ”。

韩小刚告诉记者，在贷款的实际操作中，在其他条件符合的情况下，借款人的月收入、月供给收入比是确定贷款金额的重要参考因素。 “特别是在首付方面，如果首付是贷款资金，购房者的投机行为和超出自身能力的非合理购买行为的可能性很大，在现在住宅市场价格持续下降的大环境下，这些行为会增加贷款逾期和不良的风险。 ”。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，最近包括杭州在内的许多二线热点城市纷纷发表调整政策以降低楼市的温度。 房贷谨慎管理是房地产金融谨慎管理框架的重要组成部分，严格调查经营贷款等违规进入楼市，规范居民支出贷款的采用范围等是房贷谨慎管理的必要方面。

记者在这次调查中，中央银行调查了银行个人住房贷款审查的情况。 其中央行关注银行是否设立了个人住房贷款审查岗位、是否制定了相应的操作规范性文件等情况，对银行决策评委绩效评价的最重要因素、单一个人住房贷款审查中的系统自动审查份额、它们的层次

个人住房贷款继续受到谨慎管理

中央银行公布的数据显示，截至2019年第二季度末，个人住房贷款馀额为32.36万亿元，比去年同期增加15.7%，2019年同期，个人住房贷款馀额为27.96万亿元，比去年同期增加17.3%。

李义举表示，年上半年，房地产公司中长时间贷款增速达到工业公司贷款的3倍左右，住宅企业杠杆率上升比较快，这不仅会提高住宅企业的经营风险，还会压迫其他实体经济公司的贷款资源，提高社会融资价格

今年以来，监督管理层多次强调金融机构必须积极支持实体经济。 例如6月1日，中央银行等八部委共同发表了《关于进一步加强中小企业金融服务的指导意见》，商业银行将经营重点和信用资源从优先房地产、地方政府融资平台转移到中小企业等实体经济行业，信用资源增量最佳

夏丹指出，房地产贷款馀额的增长率连续下降，在现在的背景下，比起调整贷款金额，需要严格管理房地产贷款的投入和资金流动。

就下半年个人住房贷款的趋势而言，夏丹认为商业银行对房地产行业的融资总体上较为严格，上半年的实际投入金额和增速随着融资环境的整体改善而改善，越来越多的东西水涨船高，明显没有放松 “下半年房地产金融业也将继续进行慎重的管理，根据地区房价和地价的上涨情况进行差异化控制。 例如，严格调查特定地区贷款额、利率和贷款速度方面或收紧，然后继续经营贷款等违规进入楼市的情况，规范居民支出贷款采用范围等，维持房价、地价的相对稳定。 ”。

一家国有银行地方分行的人告诉记者，今年上半年银行积极批准个人住房贷款，因此下半年的一些银行在个人住房贷款方面信用额很少。

李义举也反复表示，将来的宏观政策是“房主不炒”，防止资金违规流入房地产。 “在7月30日的政治局会议上提出“完全的宏观控制要进行跨周期的设计和调节，实现稳定的增长和风险防范的长时间均衡”，表明将来风险防范的重要性在提高。 目前，房地产领域是金融风险防范重点备受关注的行业，未来的宏观政策着眼于经济长时间稳步发展，不会通过刺激房地产实现经济短期上升。 未来的监督管理政策也将继续执行资金监视和融资管理规则(三条红线、四级管理)，避免资金违规流入住宅低生产领域。 这不仅促进了房地产领域规范的迅速发展，也为其他实体经济公司的迅速发展创造了良好的环境。 ”。

值得一提的是，在风险方面，央行理解这次调查的重要之处:除了借款人的债务风险外，银行认为个人住房贷款面临的最大风险是什么？ 银行认为抑制个人住房贷款风险最重要的因素是什么？ 年，银行个人住房贷款业务的迅速发展战略与前一年相比存在它们的变化等问题。

然后，中央银行问银行不良贷款有多多，不动产贷款(包括开发贷款)的追加和各贷款的追加有多多，地方平均房价下跌了多少时，银行再次判断个人住房贷款业务的风险水平，进而房贷。