财讯：“商住房”还能起死回生吗？

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文/本财经意见指导者专栏(微信公众平台kopleader )专栏作家黄志龙

“商住宅”在土地性质上是商业地产，作为一般住宅的销售一直处于政策灰色地带。 全国“商业住宅”合规化势在必行，也是构建房地产健康快速发展长期机制的重要组成部分。

3月以来，全国加强了房地产调控层，特别是北京的“商业住宅”市场受到了“326新政”的核弹攻击，让炒作感到前所未有的寒冷。 与之相伴的是，全国性的“商业住宅”政策、价格、市场前景怎么样？

“商住宅”长期处于政策和法律的“灰色地带”

讨论“商住宅”的前景首先需要从“商住宅”的法律地位和迅速发展的历史开始。 根据1990年颁布的《中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》，中国城市土地使用权出让最高年限按用途明确:居住用地70年。 工业用地五十年。 教育、科学技术、文化、卫生、体育用地50年。 商业、旅行和娱乐用地是40年。综合或其他用地是50年。

由此可知，法律的定义非常明确，不存在法律意义上的“商业住宅”土地采用的性质。 这也是本文和大部分分析副本在“商业住宅”上加双引号的原因。

但是，在北京、上海等一线城市，常住人口的居住诉求很大，因此，2000年以来，以商业、酒店、办公室为名的项目，通过分割产权，以“酒店式公寓”和“公寓式酒店”为名，建立了商业立项

少数项目还可以像“擦边球”一样引进民用水、民电和民用天然气，个别项目可以定居。

从诉讼层面来看，年以来，北京、上海等一线城市出台了严格的限购政策，“商住”因限购而变得更为抢手。 特别是在房价上涨的大环境下，“商住宅”也成为了向没有购房资格的家庭转移的选择，另外，不得不成为不动产购买者的天堂。

关于“商住宅”的风险，决策部门早就有了提示。 2007年，北京市住建委对“商住”项目提出了风险提示，但必须强调这种销售方法不符合“商品房销售管理办法”的相关规定，慎重投资。 年，北京市发出相关通知，商业、办公类项目要求不得设计为住宅结构，不能设立单独的厕所，开发商自己阻断销售的商店不能办理住宅生产证。

但是，除了利益主导和迅速退款的诉求外，由于相关部门的批准和后续检查环节的关闭不严格，很多开发者将商业、事务项目变更为类住宅销售产品，相关风险被各方选择性地忽视了。

基于三个理由北京向“商业住宅”痛打杀手

截至2005年3月26日，“326新政”被北京“商住宅”市场称为“核弹式打击”，个人购买“商住宅”空之间的意志几乎完全消失。 那么，北京为什么让“商业住宅”痛打杀手，“326新政”登场的理由和动机又有那些？

首先，“商住宅”已经占北京新房市场的一半江山。 据亚豪机构统计，北京“商业住宅”成交件数从去年的19077套上升到去年的67609套，涨幅为254%，成交平均价格从22959元/平方米上升到30069元/平方米，在最近的“326新政”中 年，“商住”产量占北京新房总产量的58.7%。 “商住宅”市场的规模和价格的高涨，严重影响着北京房地产市场的长期健康快速发展。

其次，“商住宅”成了炒作和投机者的天堂。 在没有资格或没有购买住宅的能力的情况下，不可否认的是选择“商业住宅”作为过渡阶段或“乘车”的选择。 但是，在天量交易规模上，由于不受限购政策的影响，在“商住宅”市场的投资诉求和炒作比例比住宅市场大幅度提高。

特别是在被称为“北京大厦市风向标”的通州大厦市，投资者和炒面人一个人购买几套到几十套“商业住宅”并不少见。 因此，比较过去10年的住宅市场限制效果，被巨大的“商业住宅”市场冲走或减弱，房地产限制成为被称为“空调”的原因之一。

最后，“商业住宅”的迅速发展与缓解北京低端产业的方向不一致。 根据新发布的《北京市总体计划(年-2030年)》(草案)，到2030年，北京市人口将控制在2300万人以内。 因此，疏解非首都功能和低端产业将成为未来北京市城市快速发展的既定方向。 “商住宅”的土地作为商业用地，本来是用来建设高端写字楼、商业中心吸引高端产业的，但显然被改造成低端产业和集团比较集中的地区，与北京产业转型的要求不一致

全国的“商业住宅”市场会发生那些变化吗？

“商住宅”作为住宅市场的灰色地带，其合规化趋势增强，在合规过程中，“商住宅”的价格、市场结构也发生了很大变化。

首先，全国“商业住宅”的合规化正在增加。 如上所述，“商住宅”在土地性质上是商业地产，作为普通住宅的销售一直处于政策灰色地带。 现在，笔者不能断定这些城市会跟进北京“商业住宅”的新政，但从北京今年以来堵住“假离婚”、虚假收入说明等政策漏洞的方向来看，全国范围内“商业住宅”的合规化很有势头，这也是房地产

对一般投资者来说，“商业住宅”的合规之剑总是挂得很高，什么时候落地要看政策的需要。 今年以来，上海市已经停止了“商业住宅”的上网本，停止了“商业住宅”的上下水、耗电量等配套设施，由此可见上海跟进北京“商业住宅”新政的可能性很小。

其次，“商业住宅”的所有者以公司和机构为中心。 近年来决定部门迅速发展住宅租赁市场的决心越来越确定，思路也越来越清楚。 今年的中央经济业务会议公报特别强调“必须加快住宅租赁市场的立法，加快机构化、规模化租赁公司的迅速发展”。

年6月，国务院发表了《关于培育住房租赁市场和加快发展的几点意见》。 本文件“发挥市场作用，调动公司积极性，通过租赁、购买等方法聚集房源，提高房租公司的规模化、集约化、专业化水平”，以此作为“培育租房供给主体”的主要措施，作为房租公司的支持政策

因此，开发者没有销售的“商业住宅”之路要么归住宅企业所有，要么卖给住宅租赁公司。 同样，有些个人持有的“商业住宅”以适当的价格出售给房屋租赁公司，自己居住或出租。

最后，一线城市“商业住宅”降价的底线在50%左右。 进行这个评价的理由有两个。

“商业住宅”的贷款比率为50%，价格下调幅度超过50%的话，就会触及商业银行的边际安全线，增加金融机构的住宅贷款风险。 这是决策部门不能容忍的。

二是从投资价值来看，经过过去一年以上的价格上涨，北京、上海等一线城市“商住”的租赁收益率仅为1.5%-2%，价格下降50%左右，“商住”的租赁收益率上升到3%-4%，银行长期存款的存款

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