【热门】中国式养老地产开发模式待破解

随着中国社会老龄化的发展，养老地产已经被市场贴上了“无限光明”的标签。 养老房地产在专业化和运营方面有特别的要求，因此近五年来很多住宅企业试水养老房地产，但尚未出现明确的盈利模式。 至今，中式养老地产的开发模式还处于探索阶段。

不合口味的蛋糕

根据国际标准，65岁以上的人口占总人口的7%以上，或者60岁以上的人口占人口的10%以上的情况下，是老龄化社会。 截至年底，中国国内60岁以上老人已经1.85亿人，人口占有率达到14%。 相关数据显示，我国不仅已经进入老龄化社会，而且在这种程度上正在加快。

对于膨胀的养老诉求，国内养老地产的开发相对滞后。 事实上，国内养老地产已经喊了四五年，现在没有真正成功的典型项目，大多只是建设了有养老概念的房子。 以深圳周边的惠东地区、南沙地区为例，以养护、休闲、度假为概念的项目很多，但辅助的服务体系制度(例如医疗、健康养护功能项目、通常服务等)尚未确立，整个操作模式一直流传至今

世联地产[微博]事业部长李亚南总结说，目前试水养老地产的开发者不少，但开发模式还处于探索阶段。 地产商开发养老项目有四个痛点，必须尽快处理。 “一个是模糊的、被认为理所当然的市场。 项目面对高端健康老人、高端自助护理老人还是需要护理的老人？ 老年人的支付能力怎么样？ 二是利益烦恼。 养老项目土地的特殊性经常导致产权无法销售，非产权交易如何实现利润？ 三、如何销售的问题？ 谁付款？ 是老年人还是孩子四、应该怎么持续经营，提供那些服务复印件？ ”。

根据联合国地产调查，老人的支付意愿与提供的康复、医疗服务复印件有关。 50%以上的健康老人想每月最多以4000元~6000元为基础照顾生活和购物，另一半的老人说只有在身体需要专业护理的情况下才能以高价格入住老年公寓。 只有少数身体部分机能丧失或患有慢性病的老年人希望为健康维持和身体恢复的相关服务支付更高的价格。

李亚南说，“未富先老”、“未老先衰”是中国养老市场的八字真相。 “未富先老”意味着老人的支付力有限，老人选择养老项目是预算和合理的方法。 因此，降低支付门槛，创新支付方式是养老项目的普遍解决课题。 “没有衰老”意味着老人的健康维持、恢复、治疗等诉求是真正的刚性诉求。 如果不能为他提供医疗相关的服务，他不会付款，而且他付不起高价，这是市场的现实。

美日模式很难复制

养老的中国特色路到底怎么走？ 调查显示，服务、医疗和费用是老人最关注的三个因素。 对环境来说，老人对房地产本身的功能和面积要求不高，对等级、装修、功能面积的要求也不高，但居住便利性、文化功能和休闲空之间的要求很高。 在收钱模式下，大部分老人对月租金的容错性比较有限，押金也不会特别高。

李亚南介绍了可以探讨的三种发展模式。

第一种是被称为隔世亲情社区的模式。 该模型适合放置在城市边缘，例如城市公共汽车系统的末端站点。 这种社区销售和持有的房地产大约以7:3的比例，由此保证开发资金不断流动。 而且年轻人和健康的老人可以混合在一起。 核心配备幼儿园、亲子乐园、老年人活动中心等基础设施，可以成为适合老化的大生活社区。

第二种模式将自理老人和护理老人群体进行比较，称为会员制的医养综合体模式。 这种养老项目的区划需要直接辐射到医疗机构和城市生活的辅助资源，规模不能大，通常在200亩以内，项目无法出售产权，采用全部持有、按等级划分的会员制利益模式。 现在这样的项目国内已经有了一些实践例子。 例如上海亲和源老年社区、北京太阳城水岸香舍、天津宝圩云杉镇等。

第三种模式被称为养护的目的地模式。 因为这样的项目离城市比较远，所以必须建设非常有魅力的核心设施。 在这样的核心设施中加上不动产销售和会员销售成为收益方法，对比的顾客主要是高保健意识的中高端家庭。

我知道国内大部分开发公司都倾向于学习美国和日本的模式。 美国养老地产由投资者、建筑商、运营商形成了完善的融资、建设、运营市场化体系，各环节的专业分工实现了高效低风险的运营，核心是通过成熟的市场化运营模式处理养老问题。 国内养老地产的全连锁是由地产商独立整合资源完成的，所以中国现在很难复制美国模式。 日本养老模式凭借高福利养老政策和低融资价格迅速大幅度推进市场，具有小型化、保有化、精品化的特征，国内的政策环境和融资环境与日本还有明显的差异，现在也很难复制日本模式。

台湾恒安照护集团理事长胡世贤表示，养老产业承担着越来越多的社会责任属性，因此与纯商业性质的房地产、保险、金融等产业不同，没有退出机制，由于中西文化的差异，美国日本等海外养老模式和理论在中国复制 “例如，在文化上，中华文化遵循儒家思想，土斯有钱、储蓄、遗产留给孩子等观念从以前就流传下来，这些风俗、价值观、习性等与西方国家大不相同，所以照顾模式必须考虑中华文化的特征 ”。