“星河商置二度冲上市 母企业500亿押注产业地产路在何方”

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《投资者网》郑小琳

7月20日，深圳市星河商用地股份有限企业(以下称“星河商置”)在香港证券交易所发起二次ipo冲刺，其上市平台名称继续继承“星盛商业管理股份有限企业”。

这是深圳老字号地产星河集团董事长黄楚龙控股的房产，该房产在年新三板上市后经历了摘录，但在今年1月交付表后失败，现在好好地上市的星河商置开始了二次发售。

在资本市场上，商业板块的上市、快速发展和未来与其母公司集团经营的快速发展密切相关。 显然在深圳人眼里，“coco park”系列中有名的星河商置很大程度上代表了星河集团的形象和优势。

二次“包装”发售

星河集团是具有32年快速发展历史的深圳老字号房企，业务涉及房地产、金融、产业、置业、房地产等五个板块，实际上支配着黄楚龙。 星河集团的房地产板块在智善生活( 836397.oc )上发售于新三板。

星河分割房地产的发售从年开始，是他年星河的“二子”，一个是上述房地产板块从星河到善的生活，另一个是黄楚龙实际控股的星河商置。

2019年7月从新三板卸卡后，黄楚龙将推出星河商的方向转向香港证券交易所。 今年1月，在新型冠状病毒流行病肆虐之际，星河商置提交了在香港证券交易所上市的第一步——征集书，半年过去了，随着征集书的“失效”，星河商置开始两次发表。

7月20日，星河商置向香港证券交易所提交了二次股东本。 也就是说，根据第一批股东本，更新经营数据和面临的新情况，总体变化不大。

从最新业绩基础来看，星河商会的规模在领域内还很小，约8成的收入主要来自星河集团和旗下的房地产星河至善生活，根据外资招聘书，-2019年期间，星河商会收入2.78亿元，3.29亿元，3.87亿元 年4个月前的收入为1亿3600万元，比去年同期的1亿2400万元上升，整体规模比同行小。

-2019年期间，星河商会整体毛利率分别为49.9%、51.7%、51.8%； 截至去年4月30日，毛利率水平上升到60.2%，净利润率也达到32.9%。

关于上市的想法及其企业未来的迅速发展，“投资者网”联系了星河集团企业品牌部和星河商置上市部门的相关员工，对方说:“现在基于统一公告复印件。 我不能回复其他事情。 ”。

星河商会的经营模式主要侧重于商业管理服务方面:为商业项目提供经营管理服务、管理输出服务、联营服务，企业主导“轻资产”的运营渠道，名义上没有自保的房地产。

目前星河商置有五个企业品牌提供商业运营服务。 包括都市型购物中心cocopark、地区型购物中心cococity和ico、社区型购物中心cocogarden、高级住宅布局购物中心“第空之间”。

以星河购物中心cocopark为例，深圳福田星河cocopark是企业的基准项目，也是星河商置经营购物中心的起点。 自2006年开业以来，由于位于深圳福田中央cbd中心，拥有“中国第一个公园方案购物中心”的光环，星河cocopark常年访日客流量超过2万人。

基于星河cocopark成功的运营经验，星河商置开始将这种商业模式输出到外部，进行很多“复制”。 目前，其企业品牌项目多为深圳、广州、惠州、常州、普宁、鄂尔多斯( 600295，股票吧)、恩施等。

征信显示，截至年4月30日，企业业务扩展到中国17个城市，管理商业项目共计45个，其中25个位于大湾区( 16个位于深圳)，8个位于长三角地区，5个位于华中地区，7个位于其他地区

今后5年，星河商置计划以“珠三角”、“长三角”为核心，部署经济快速发展的中城市、三线城市，实现30多个出口商业服务项目，运营面积超过200万平方米。

但是，星河商置管理运营的项目资源还是来自星河集团，其收入超过8成，这意味着至今来自第三方的业务和收入还很小。 而且，从现在很多项目凝聚深圳的情况来看，随着星河商的大量开展，其未来的收入是否可持续？ 星河商置能多“复制”综合商业项目做多个“深圳cocopark”吗？ 这是市场的疑点。

从市场情况分析，星河商置企业品牌模式的外拓之路并不顺利，但基于深圳coco park的成功经验，星河商置还在积极开拓。

500亿打算投入哪里？

星河商置背后的黄楚龙是个传奇人物，他花了41年建立了自己的千亿帝国。

在2019年胡润百富排行榜上，现年60岁的星河集团创始人兼理事长黄楚龙以300亿人名列第100位。 今年3月20日，黄楚龙以390亿元的财富进入《胡润全球房地产富豪排行榜》第40位。

1989年，黄楚龙辞去政府职务，转型为商界。 1998年，星河“三明珠”系列产品星河明居、星河雅居和星河华居得到业界赞同，2002年黄楚龙获得深圳东山珍珠岛改组项目，次年黄楚龙收购深圳中心区福田星河coco park地块，该地块深

32年，部署了29个城市，开发面积累计超过5000万平方米，土地储备面积超过3300万平方米，总资产超过千亿，星河集团业务布局位于珠三角、长三角及京津冀地区。

但是，在房地产领域的一家公司，星河集团的核心房地产业务可以说停止了多年。

以年轻时与星河一起在深圳成长的优秀集团为例，根据克克克瑞2019年中国百强房企业排行榜，2019年星河集团以262.5亿的销售额排名第84位，卓越集团以667.2亿的销售额排名第43位。 而且，比星河晚开始的深圳房企业佳兆业集团，2019年以全口径突破千亿的销售业绩排在第29位，与“同龄”和“后辈”相比，星河集团明显“脱落”。

意识到这些的星河集团，近两年开始将观察力集中在产业园区的布局人工智能项目等产业园区的方向上。 年以来，星河集团宣布将在惠州、东莞两地投资500亿元重金。

据星河集团官网报道，今年4月30日，星河(惠州)人工智能产业园的成立仪式在惠州仲恺高新技术产业开发区隆重举行。 作为惠州市七大千亿级工业园之一广东(仲恺)人工智能产业园起步区的重要组成部分，星河(惠州)人工智能产业园位于广东(仲恺)人工智能产业园的青春领域，项目总投资超过200亿元，总计划占地面积 5月29日，总投资额超过300亿元，星河在东莞黄江镇建设人工智能城镇。

由此可见，总额超过500亿元，以主要人工智能为名的产业地产是星河集团加紧翻身的关键。 但是，制作产业不动产显然比制作住宅和coco park难得多。

据《投资者网》报道，目前住宅企业向产业房地产方向转变的人很多，前30家住宅企业近一半参与产业房地产，这个市场竞争者很多，这个行业现在有华夏幸福( 600340，股票吧)、张江高科( 600895 )

广州知名房地产专家韩世在《投资者网》上表示，“产业房地产真正成功的公司很少，现在很多住宅企业进入了这个行业。 在我看来，可能是新的“羊头”卖“狗肉”，也就是打着产业的幌子，继续卖土地”。

据韩世同报道，新进入的住宅企业在产业房地产方面还具有特征，但由于产业房地产前期投入长，消费资金大，很多住宅企业不太容易，即使开始了，也不一定在很多“文案”开始的时候成功。

简单来说，错过了中国房地产迅速发展的住宅和商业房地产年代，提出了现在将数百亿美元投入产业房地产的想法和设想，无论是星河集团，还是要求上市的星河商置，其面临的挑战和市场形势都非常激烈。 静思财经出品